美国人是如何交房产税的
经常有朋友在后台里和小乐聊美国房产税的问题。有的说美国房子虽然便宜，但听说房产税很贵，“买得起住不起”到底是真是假？还有人问，在美国买了房，房屋贷款还清了，这房子连地就世世代代都是自己的了吧？看大家那么感兴趣，今天就分享一些干货给大家看。
在美国欠谁的钱也不能欠“山姆大叔”的钱！如果偷税漏税被抓住，除了罚款还有可能坐牢。而市、县级的的小“山姆大叔”的一部分收入来自房产税，如果欠税不交缴果很严重。
美国宾夕法尼亚州西部的一名寡妇，因为迟付房地产税款而被罚6.3美元。这老人家没把这6.3美元当回事，所以就一直没有缴这笔罚款。没想到由于她一直没有缴罚款，到2011年时，罚款因利息之故而增加至234.72美元。而后当地县政府将老太太拥有的价值28万美元的房屋拍卖，而且只卖了11万多美元。
仅仅就因为没有支付6.3美元的房地产税利息，价值28万美元的住宅就让政府给卖了，这位女士实在是咽不下这口气，从2011 年她就开始委托律师打官司，直到2014年12月11日，官司终于有了定论，宾夕法尼亚州一家法庭作出裁决：这位女士仍然是房子的主人，原因是该县税务当局没有就拍卖房屋向她提出恰当的通知或警告。
可是房子此时已经拍卖给别人了，最后在律师的协调下，这位女士又以16 万美元将该房屋买回。本来已付清贷款的住宅价值28万美元，由于政府这么一折腾，这位女士需要再花上16万美元才保住了住房，虽然搭上不少钱，但最后总算房子没有成为别人家的财产。
看看，美国的小“山姆大叔”有多狠，在美国欠房地产税的代价有多大？
在美国，基本上所有的地方政府都会对不动产征税，这些不动产包括：土地、商业地产以及家庭住宅。美国的土地属于政府的只有一小部分，大部分土地掌握在私人手中。居民买房子是连地一起买下来，而这地也成了私有财产的一部分。
私有财产是在美国神圣不可侵犯的，所以在美国不能乱闯私人住宅。以前曾发生过一个日本留学生夜闯私人住宅被屋主开枪击毙，而屋主无罪的的事件。
美国居民不动产税的负担主要由两个因素决定：不动产税率和征税基数。征税基数也是由两个因素决定的：不动产的评估价值和评估率。其中，评估率指的是不动产评估价值中需要被征税的比例。不动产的评估价值会基于该不动产购买价值而定，或者随着其市场价值的变化而发生改变。
美国的房产税主要由县来征收。大部分县征收的住宅房产税为每个房主每年1000美元左右，占房产价值的1%以下。美国各县住宅房产税负担平均在每年1000美元，一小部分县高于这个水平。在高于平均住宅房产税负担的县里，很少有平均年住宅房产税账单超过4000美元的。而2007-2011年间，美国各州民众的住宅房产税在负担上有着较大的差异。房产税负担最重的县位于纽约州和新泽西州，负担最轻的县位于阿拉巴马州和路易斯安那州。
各州的住宅房产税缴纳金额不尽相同，大部分州平均每户的住宅房产税金额在1000-3000美元之间，但是也有不少州在此范围之外，大部分州居民缴纳的住宅房产税额占房产价值的比例在0.5%-1.5%之间。
美国各县住宅房产税负担会呈现较大的差异，例如，不管是从缴纳的住宅房产税金额方面，还是从住宅房产税占房产价值的比例方面，纽约州就呈现出比其他各州更为明显的州内各县差异。这个问题牵涉到各县的收入状况，各县的预算主要来自税收，只要县预算能够平衡，县政府往往会为民众减负，该收的税少收一点。
有人说，加州、伊利诺伊和东北部的居民缴纳的住宅房产税金额最高，高到什么程度？3000多美元。这其实是因为这些地区较高的房价。
缴纳最高金额的住宅房产税的房主主要集中在纽约市附近各县，威彻斯特、拿骚、卑尔根县的平均住宅房产税负担最重，均超过8500美元，这在某些程度上反映了该些地区较高的房价和当地政府对于不动产税的较高依赖。
在美国住宅房产税负担最重的25 个县里，有23 个县位于纽约州和新泽西州。而24个平均住宅房产税在250 美元以下的县，大多数都位于阿拉巴马州和路易斯安那州。美国东北部、部分中西部和德州各县住宅房产税占房产价值比例较高，在住宅房产税负担重的地区往往很少或根本没有其他的地方税。当房产税成为地方政府主要或唯一财政收入来源时，民众的房产税赋自然加重。
外国人投资美国房产怎么报税
人在社会， 有两样东西，你一生是逃不脱的: 一个是死亡，另一个是纳税。在美国，报税是检验一个社会成员责任操守和诚信良知的试金石。那么做为不是美国人的外国人在美国投资房产后如何报税呢？
何谓外国人？
持绿卡者，从进入美国那一刻，便已成为美国纳税人；归化的美籍公民，必定是当然的美国纳税人，在税务上被统称为定居外国人（Resident Alien），与一般美国纳税人完全相同。
未踏足美国的外国人，当然保留外国人(NonResident Alien)身份，但在美国只是暂时居住的外国人，只要在美国停留的时间达到183天，也有可能变成美国纳税人，也可能在税务上成为ResidentAlien，要像美国人一般，为全世界的收入报税。时限及计算方法如下：
其一，假如外国人一年内居住在美国183天或以上，即使没有永久居民身分，也被视为税务上的美国纳税人。其二，假如今年居住在美国31天或以上，而过去三年也曾在美居住，便要将今年居住的时间，加上去年居住时间的三分之一，再加前年居美时间的六分之一，若总数达183天，便自动成为美国纳税人。
几种较特别的情况，不被计算在居美时间内：加拿大和墨西哥居民白天过境工作、在去外国途中于美国过境、外国船隻船员在美停留、由于健康原因不能离开美国的时间、留美学生的头五年等。
外国人税务好处
假如在税务上符合外国人(Non Resident Alien)身分，在美国赚取的联邦公债利息、银行利息及买卖股票或共同基金赚取的「资金增值(Capital Gain)」收入，完全免付任何美国税，银行或股票经纪行亦无需扣30%的预缴税(Withholding Tax)。
外国人由于没有社会安全卡号码，在美国银行或股票经纪行开设帐户时，须填写W-8BEN表，以证明其外国人身分。这份W-8BEN表格的有效期是三年，三年后须再填，否则银行将扣除预缴税。
一些持外国身分的家长，为求便利，与已是美国公民或居民的子女，联名开银行或股票户口，既让子女代管财务，也方便子女继承其遗产。税例规定，联名户口的每一个持有人都须填写W-8BEN表格，如其中一位持有人是美国公民或居民，便不能填写W-8BEN表格，结果令该帐户变成由美国人拥有，失去外国人免预缴税和免收入税的好处。
外国人房地产收入
外国人可以在美国自由购买出租房地产，但租金收入和将来卖出时得到的资金增值收入都是个人的收入，需要缴付入息税，情况与一般美国纳税人无异，只不过他们要用1040NR表格。
外国人申报收入税，税率与美国人一样，可是，外国人不能享用以下两项扣税的优惠：
个人免税额(Personal Exemption)–美国纳税人每人有3千9百五十元个人免税额，已婚共同报税者可得7千9百元个人免税额，家中有受抚养人(dependent)者可以得到更多个人免税额，而免税额减低要课税的收入和收入税。外国人利用1040NR报税表时，只能享用一个个人免税额，除非该外国人是加拿大或墨西哥公民，或是南韩公民。
标准扣税额(Standard Deduction)–美国纳税人可而使用起码6千2百元标准扣税额，已婚共同报税者有1万2千4百元标准扣税额。可是，外国人不能使用任何标准扣税额，只能选择使用逐项扣税(Itemized Deduction)。假如该外国人完全没有在美国居住，没有任何逐项扣税的项目，便等于没有任何扣税的优惠。
因此，外国人虽然收入税率与美国人相同，实际的税金比美国纳税人稍高。
外国人卖屋时的收入
有一条税例，名为Foreign Investmentin Real Property Tax Act of 1980(外国人投资房地产税例，或简称FIRPTA)规定，外国人在卖屋时的增值收入并非税率比较低的「长期资金增值」(Long Term Capital Gain)，而是当为普通收入(Ordinary Income)，要按税率计算税金。
此外，外国人也面对预缴税(withholding tax)的问题，税例上规定，假如卖屋者是外国人，而该物业不是自住和售价超过三十万元，买家或其公证代理便有责任，要在卖屋款项上扣除预缴税，然后交入国税局。扣除的金额是卖屋价的10%。不论是否有资金增值，也不论资金增值多少，都要扣除预缴税。
除了联邦国税局扣税的要求外，州政府也有可能规定要扣除预缴税。在加州税局规定，要扣起售价的百分之3.3%，亦是买家和公证代理的责任。
这两者都是预缴税，假如真正的税款比预缴金额低，当然可以在报税时要求将多付了的税金取回。
外国人遗产赠予税
每个美国的居民及公民，都有一个遗产免税额，若遗产市值不超过该金额，就完全没有遗产税。
目前，遗产免税额是每人5百万元。这个遗产免税额全部可以在生前预先赠予，即将自己的资产送给他人，只要在免税额以内，即可免付赠与税。此外，每人每年可以另外赠送任何一个人一万三千元，同样免付赠与税。
外国人如果在美国有产业，逝世后的遗产税如何计算？除了在美国的银行存款不计算外，其他在美国股票经纪行户口中的股票、债券、甚至房地产，都算遗产。外国人在美国的遗产，只有6万元免税额，所以可能会有相当重的遗产税。
外国人把这些将来被算为遗产的资产，作生前赠予又如何呢？外国人亦有每人每年1万3千元免赠与税的条例，可是他们仅有6万元遗产免税额，且不能在生前预先赠予。所以外国人将在美国的资产作赠予是有困难的。外国人要将在美国的房地产免税赠送给子女，需要先成立公司，将房地产放入公司，然后将公司股票作赠予，因为股票是属于Intangible资产，没有礼物税。
顺便一提，外国人假如去世，产业一样要通过法庭认证(Probate)的过程，才能由受益人继承，除非该外国人在生前已经成立生前信托。换句话说，外国人假如在美国用个人的身份投资房地产，应该由律师设立生前信托，去避免将来需要通过认证。
注意了！移民买房 需用税号报税！
不少没有身分的华裔无证客，通过个人纳税识别号进行报税和申请退税；而目前越来越多在美购屋、投资的中国人，也需以此号码进行报税。此次国税局新规，令大批现有个人纳税识别号失效，影响广大。会计师提醒，通过此号码报税的民众应警觉自己的号码是否属于失效之列，并在报税季到来的最后时刻及时更新，避免耽误报税。
会计师杨心传指出，个人纳税识别号提供给无法申请社安号、但需要申报美国税表的外籍人士，除了无法取得低收入家庭福利优惠的资格外，可享有抚养子女、教育及健保的税务优惠，因此近年来被滥用，不法分子用来骗取退税的案件多发；国税局要求部分个人纳税识别号进行更新的做法，有利规范目前乱象。
会计师沈泽宪亦表示，受新规影响的人群不少，但了解并已及时更新的华裔纳税人并不多。沈泽宪指出，华人中除了还无法申请社安号的无证移民常通过该号进行报税外，近年来数量剧增的中国投资客与来美购屋者，通过申请个人纳税识别号来对投资房产租金营利进行报税、或进行房产报税和退税的人也越来越多，需密切关注自己的纳税号是否在此次失效的范围内，并及时依法更新，耽误即将到来的报税。杨心传亦指出，若因连续三年没有报税，而使个人纳税识别号失效，此次也不更新，恐将会在国税局留下不良记录，未来欲再度申请个人纳税识别号时，可能会被盘问之前未纳税缘由，导致再度申请困难。
因重新申请需要向国税局提交身分文件，作为个人纳税识别号申请人中占一大部分的无证移民，不免担忧是否会因此暴露身分，被移民执法部门发现。杨心传认为，这种担心没有必要，因为不论是否更新，个人纳税识别号持有者在首次申请时，便已经向国税局提交了身分文件，不会因更新二度提交而产生额外不利。沈泽宪则指出，国税局与移民局虽然同属联邦部门，但国税局职权仅在收税，常理来说不可能与移民部门合作透露纳税人身分资料。沈泽宪同时指出，无证移民通过申请个人纳税识别号来纳税，留下自己在美时间上的记录及守法记录，对未来办理移民会是有利的证明。
Tax on Sale of Home 自住房出售的免税规则
美国房屋市场近几年来一直处于上升趋势，特别是西雅图地区更是极其火热。房屋卖掉后的gains 收益在税务上应该如何计算呢？我们来谈一谈 Sec121 可高达 $50 万收益的免税规则（married couple）。
符合自住房收益的免税，必须符合 2 out of 5 years rule，也就是在房子出售之日起的前5年内，符合自住房principal residence至少2年。总而言之必修满足以下test：
1) Ownership test: 拥有这个房子至少2年。
2) Use test: 符合自住房principal residence至少2年 (在房子出售之日起的前5年内)
自住的定义，是用来作主要住宅principal residence，纳税人不可以同时有两个主要住宅。自2009年开始，如果在倒数的五年里有过出租的时段，同时是先出租后自住的话，便需要按出租天数，来计算减低应得的免税额。但是如果是先自住后出租的话，便可以不用减低免税额，但需要对租出期间的折旧进行depreciation recapture。每位纳税人只许在每两年之内使用免税出售主要住宅一次。
2 out of 5 years rule可以有以下的例外情况：
1) 因身患残疾而需要更换指主要住宅。
2) 因为职业变更，而需迁居的新居必须要超过50里以上的单程距离。
3) 现役军人或现职政府特别人员，因职责所需而更换或迁离主要住宅。
4) 除上述外，其他的例外情况，请参阅国税局第523号公告（Pub. 523)。
最后，在搬离主要住宅后，必须用第 8822 号表格通知税务局(IRS)更改地址。